L’immobilier canadien a la côte chez les investisseurs français

« Nos clients sont les propriétaires des bâtisses que nous gérons et sont de plusieurs ordres : privés, québécois et internationaux, publics et institutionnels, détaille Joël Chareyron, vice-président stratégies et affaires chez Alfid. La clientèle publique telle la ville de Montréal ou la société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) nous délègue la gestion de bâtiments d’habitation ou de bureaux. La clientèle institutionnelle regroupe les propriétaires occupants telles les institutions bancaires, les sociétés assurances, les cabinets d’avocats et autres entreprises de grande envergure. » Au fil des années, le groupe Alfid a internalisé les métiers essentiels à la bonne gestion d’une propriété : entretien ménager, maintenance, sécurité, construction, et courtage. Le groupe gère aujourd’hui plus de 2 700 appartements ainsi que plus de 500 000 m² de bureaux, à Montréal et dans sa proche banlieue. Alfid emploie plus de 400 personnes. « Nos locataires résidentiels sont de toute provenance, avec une propension marquée pour les étudiants internationaux qui profitent de l’offre d’écoles supérieures de qualité telles Mc Gill, Concordia et HEC Montréal », précise M. Chareyron.

Un territoire à privilégier

L’histoire du groupe Aflid le place comme un interlocuteur privilégié pour la clientèle européenne, notamment française. Une partie de sa clientèle, propriétaires d’édifices sous gestion, est en Europe. « Nous les rencontrons plusieurs fois dans l’année pour faire un point sur leur patrimoine immobilier, comme pour évoquer les sujets d’investissements à venir », assure M. Chareyron. L’Amérique du Nord, le Québec, et plus précisément Montréal constituent des territoires à privilégier pour l’investissement immobilier. Montréal, ville majeure au Canada, n’a pas encore atteint les niveaux de prix de Vancouver ou de Toronto. Les opportunités d’investissements y sont nombreuses tant dans l’immobilier à bureaux que dans le multi-résidentiel. Chaque territoire à ses particularités. « Ce qui a toujours rassuré les investisseurs Français qui souhaitent investir au Québec, c’est la langue que nous partageons, mais aussi le fonctionnement commun des notaires qui jouent un rôle dans les transactions immobilières », témoigne M. Chareyron.

Des bureaux clé en main

Quant au marché immobilier commercial à Montréal, il a poursuivi sa croissance au deuxième trimestre de cette année constate Alfid : les pôles de l’immobilier de bureaux de banlieue se sont particulièrement bien tirés d’affaire dans la plupart des villes. « Le taux d’inoccupation national de l’immobilier de bureaux de banlieue s’inscrit aujourd’hui à 90 points de base de moins que le taux d’inoccupation national des centres-villes, soit 16,9% », avance M. Chareyron. La superficie totale offerte en sous-location atteint désormais son plus bas depuis le quatrième trimestre de 2020, ce qui veut dire que la confiance augmente parmi les entreprises qui occupent des bureaux. Le taux d’inoccupation est resté stable depuis le dernier trimestre à 16,1%. C’est la première fois en deux ans qu’il n’accuse pas de hausse trimestrielle. Bien que l’inoccupation ne montre aucun signe de fléchissement, les occupants demeurent confiants et cherchent des bureaux clés en main qui présentent peu de risques et un calendrier plus court. « D’une manière générale, nous pensons que le bureau physique ne peut être complètement remplacé. Il y aura toujours des employés, des équipes, des départements qui travaillent mieux ensemble dans le même bureau.  Le bureau restera pour les entretiens face à face avec les collègues de travail et les clients », conclut M. Chareyron.

Un marché en faveur des locataires

Sur le marché immobilier résidentiel, le taux d’inoccupation sur l’île de Montréal est passé de 1,6 % en 2019, à 3,2 % en 2020 puis à 3,7 % à l’automne 2021. Mais en avril 2022, à peine six mois plus tard, le taux d’inoccupation atteignait 4,67%, une hausse qui s’explique avant tout par la quantité phénoménale de ménages qui quittent Montréal. Les locataires qui ne renouvellent pas leurs baux sont nombreux, 5,85 % du marché, c’est-à-dire qui seront libres à la fin du bail, majoritairement le 1^er juillet. « Ceci porte à plus de 10% les logements disponibles pour la location, un chiffre qui démontre bien que le marché tourne en faveur des locataires et que les prix n’ont plus la vigueur d’il y a un an ou deux », ajoute M. Chareyron. La situation est propre à Montréal, car du côté de Québec le taux d’inoccupation demeure assez bas, à 2,11% (semblable à l’automne dernier) et lorsque l’on considère la disponibilité, les logements potentiels pour ceux qui veulent louer à Québec représentent 4,44%, soit deux fois moins qu’à Montréal.

Un marché de la dette

L’inflation au Canada a atteint son plus haut niveau en près de quarante ans, ce qui a incité la Banque du Canada à augmenter son taux directeur. L’incertitude qui affecte les perspectives économiques et la hausse matérielle du coût du financement ont ralenti l’investissement dans l’immobilier commercial au deuxième trimestre 2022 ; les entreprises ont fait preuve de la même prudence que pendant la Covid19. « Le marché immobilier nord-américain est avant tout un marché de la dette qui ne ressemble pas au marché français. Une hypothèque, terme utilisé pour caractériser le prêt immobilier, se transige sur une durée d’amortissement comparable à celle d’un prêt immobilier en France (vingt-cinq ans en moyenne). Ce qui diffère, réside dans le fait que l’hypothèque se renégocie tous les cinq ans », précise M. Chareyron. En d’autres termes, tous les cinq ans, votre établissement bancaire est en mesure de vous refinancer sur les cinq années suivantes à un taux qui sera ou non différent, mais aussi de vous demander le paiement de l’intégralité de la dette restante.