Immobilier : pour un expatrié, où investir et grâce à quels dispositifs ?

Si vous êtes expatrié et que vous souhaitez investir en France pour louer, mieux vaut opter pour un bien ancien. En effet, l’immobilier neuf ne propose pas d’avantages fiscaux pour les non-résidents (hormis en résidence services type Ehpad). De plus, par rapport au neuf, l’ancien sera plus économique (un bien neuf coûte, en moyenne, 20 à 30% plus cher qu’un bien ancien) et rentable (entre 2 et 5% pour les biens anciens contre 2 à 4% pour l’immobilier neuf). La demande locative est aussi plus élevée car les biens anciens sont souvent situés dans des quartiers animés alors que les biens neufs sont généralement excentrés. Certes, les travaux de rénovation d’un bien ancien peuvent parfois décourager certains investisseurs, mais cela permet d’augmenter la valeur du bien. Enfin, pour acquérir un bien immobilier plus patrimonial (pour en faire un pied-à-terre à votre retour, une maison de vacances ou un appartement pour loger un enfant…), l’immobilier ancien dispose d’une plus grande offre que les dispositifs d’investissement en nue-propriété, LMNP et SCPI.

Globalement et pour simplifier, l’investissement locatif en France se divise en deux grandes catégories fiscales : la location nue et la location meublée. La location nue permet d’abandonner quelques points de rendement locatif en échange d’une simplicité de gestion accrue (les baux durent trois ans et l’effort de gestion locative en est réduit). Surtout, le dispositif permet de réduire son revenu imposable global par le mécanisme du déficit foncier. Notez que l’investissement immobilier dans un pays étranger autre que la France comporte, lui, de nombreuses incertitudes : dynamisme des villes, évolution du marché immobilier local, démarches administratives complexes, attractivité, etc.

LMNP : une solution avantageuse

La plupart des investisseurs expatriés choisissent le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) : outre des rendements plus élevés que d’autres dispositifs, le système propose en effet d’excellentes possibilités de défiscalisation. Bien mené et optimisé fiscalement grâce aux amortissements, vous pouvez espérer jusqu’à dix ans sans imposition sur vos revenus locatifs, déclarés alors sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La formule est avantageuse grâce à la déduction des amortissements et des frais d’acquisition. Seule condition : le bien doit être meublé. De nombreuses stratégies sont en outre possibles : location longue durée (bail d’un an), location saisonnière Airbnb… Retenez aussi qu’il existe deux types de LMNP : le non-géré et le géré. Le LMNP non géré est une location classique qui permet au propriétaire de conserver la liberté de disposer de son bien comme il l’entend, par exemple le revendre au moment souhaité. Afin d’être éligible au LMNP non géré, l’investisseur doit respecter la liste minimale de meubles prévus par la loi Alur. Pour le LMNP géré, le bien meublé est situé dans une résidence de services de type Ehpad, résidence étudiante, touristique ou d’affaires et sa gestion est déléguée à un gestionnaire professionnel pour une durée comprise entre neuf et douze ans. Cela permet de bénéficier de la récupération de la TVA (à 20%). Le bail commercial qui lie l’investisseur au gestionnaire permet dès lors de bénéficier d’une rente régulière sans avoir à se préoccuper de la gestion du bien.

Nue-propriété : l’immobilier sans peine

La nue-propriété de démembrement est aussi une solution pour éviter les tracas de la gestion directe d’un bien. Ce système permet une décote de 40% à l’acquisition du bien par rapport à la pleine propriété, en échange de l’abandon de l’usufruit pendant quinze ans. La nue-propriété de démembrement vous permet de n’avoir jamais aucun aléa de gestion car aucun loyer, aucune charge ni aucun impôt n’est exigible jusqu’à la récupération de la pleine propriété. Autre option, les SCPI internationales représentent une solution pour investir de façon mutualisée, en se rendant acquéreur de parts d’un parc d’immeubles professionnels en France et à l’étranger intégralement pris en charge par une société de gestion. Selon le cabinet Calci Patrimoine, c’est même la meilleure solution pour se constituer un patrimoine immobilier diversifié dans le monde entier, sans gestion, hors IFI (impôt sur la fortune immobilière) et aux revenus peu fiscalisés pour un expatrié.

Investir dans les grandes villes

L’avènement des visites virtuelles depuis quelques années simplifie les choses, mais ne peut remplacer votre présence sur place. Isolation, luminosité, qualité du bâti, ville, quartier sont autant d’éléments pour lesquels vous avez besoin d’être sur place. Néanmoins, si vous ne pouvez vous déplacer, l’idéal est de faire appel à une société de confiance spécialisée dans l’accompagnement des investisseurs immobiliers. Vous pouvez signer avec elle un mandat de recherche qui définit votre budget et votre zone privilégiée pour investir. Votre « chasseur » immobilier effectuera ainsi les visites pour vous et vous enverra régulièrement une sélection de biens correspondant à votre projet. La localisation d’un bien est un élément essentiel dans votre choix. Si vous souhaitez investir en France, il est recommandé de se tourner vers les grandes villes. En effet, elles attirent de nombreux investisseurs grâce à leur dynamisme, leur croissance et la rentabilité des investissements. Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille en particulier séduisent de nombreux professionnels, familles et étudiants. La demande dans ces villes est donc très forte. Cela entraîne une vacance locative faible et permet de sécuriser l’investissement réalisé.

> Fiscalité : tout ce qui change pour les expatriés

L’année 2019 a été un exercice charnière pour la fiscalité des non-résidents. Tout d’abord, le taux minimum d’imposition des expatriés est passé cette année-là de 20 à 30% (à l’exception des revenus inférieurs ou égaux à 27.519 €/an). Le gouvernement a également décidé de supprimer les prélèvements sociaux (CSG-CRDS) sur les revenus du patrimoine immobilier des non-résidents à l’intérieur de l’Union européenne. Toutefois, ils devront s’acquitter du prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine et des produits de placement qui s’élève à 7,5%. Les Français expatriés en dehors de l’Europe sont, eux, toujours soumis à un prélèvement de CSG-CRDS de 17,2%. Immobilier toujours, depuis 2019, un nouveau dispositif permet par ailleurs à ceux qui s’expatrient de profiter d’une exonération fiscale de la plus-value lorsqu’ils revendent leur résidence principale après le transfert de leur domicile fiscal à l’étranger, mais à condition que la vente intervienne au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit leur départ. Cette mesure ne joue toutefois que pour ceux qui déménagent dans un autre pays de l’Union européenne ou dans un pays qui a signé une convention avec la France en matière de lutte contre la fraude fiscale. Autre spécificité, suite à la nouvelle loi des finances PLFSS 2021, les expatriés basculent quasiment automatiquement dans le dispositif LMP (loueur meublé professionnel) dès lors que leurs revenus locatifs excèdent les 23.000 € annuels ou 50% des revenus globaux du propriétaire, sachant que les salaires perçus à l’étranger ne sont pas pris en compte dans ce calcul. Ce statut de loueur meublé professionnel est moins intéressant puisqu’il prévoit le paiement de cotisations sociales Urssaf sur le bénéfice, soit de 30 à 45% de charges en plus des 20% ou 30% de l’impôt sur le revenu.