Investir dans l’immobilier international : L’expertise de Cyril Jarnias

A la recherche de nouvelles opportunités patrimoniales, Cyril Jarnias se déplace à travers le monde et il vous partage son point de vue sur l’immobilier international. Sa démarche consiste à accompagner les français expatriés à s’installer à l’étranger afin qu’ils profitent d’un meilleur cadre de vie dans un environnement où leur pouvoir d’achat et leur fiscalité est généralement favorable.

Son constat est sans appel : beaucoup de français sont surexposés au marché immobilier français dans un pays où on compte plus de 60% de propriétaires fonciers, avec des risques notamment locatifs qui sont souvent importants pour le propriétaire français. Les coûts d’entretien des biens ou encore fiscaux pèsent également sur cette rentabilité. La rentabilité locative devient, de fait, faible : on avoisine en moyenne les 2% de rentabilité nette sur Paris et environ 3 à 4% sur des villes de province. Son idée : aider les français à diversifier leur patrimoine et à investir judicieusement à l’étranger dans des pays offrant un meilleur taux de rendement. Nous allons dévoiler ses meilleures destinations pour investir dans l’immobilier à l’international afin de trouver du rendement et dégager des plus-values.

Comment et pourquoi acheter à l’international ?

> Le manque de rendement locatif en France

Plus de 60% des ménages français sont aujourd’hui propriétaires fonciers en France. Ce sont des ménages qui sont surexposés à un marché immobilier moins liquide et avec du risque locatif. La France offre des perspectives de croissance économique plutôt morose. Le taux de rendement locatif en France reste particulièrement faible : maximum 4% net dans la plupart des grandes villes de province de France (Lyon, Marseille) et environ 2 à 3% dans la ville de Paris. Il faut savoir chercher le rendement là où il se situe. La Bulgarie, membre de l’union européenne, par exemple, offre des taux de rendement exceptionnellement élevés avec une forte hausse des prix (environ 9,24% par an depuis 2015 dans la ville de Sofia, la capitale de la Bulgarie).

> Les risques d’une acquisition immobilière internationale

Contrairement à une acquisition immobilière traditionnelle, l’international comporte des risques inhérents très importants. Le Nicaragua en est l’exemple parfait. C’est une destination attractive en termes de prix immobilier, mais qui est particulièrement instable. Le président de ce petit pays d’Amérique centrale a dernièrement ordonné l’arrestation de plusieurs candidats de l’opposition à la présidence. Il faut donc savoir rester méfiant. En vue d’acquérir une propriété immobilière, on devra notamment être attentif aux critères suivants : la fiscalité territoriale, le prix au mètre carré, la stabilité politique et géopolitique, le rendement locatif ou encore les risques.

La législation à l’international n’est pas la même qu’en France. Certains pays, comme le Costa Rica par exemple, offrent un droit au squat. Bien que les squatteurs restent rares dans ce petit pays d’Amérique centrale, les squatteurs peuvent revendiquer le droit à la propriété s’ils sont en mesure de prouver l’entretien de la propriété pendant une certaine durée de temps. Le droit à l’éviction d’un locataire malveillant reste aussi très variable suivant la législation locale.

Les inondations et les pluies torrentielles sont d’autres risques à considérer lors d’un achat immobilier hors de France. Dans des pays comme le Panama, on peut acquérir un terrain résidentiel à partir de 20000 dollars américains (20000 euros actuellement). Les prix sont très abordables,  malheureusement on doit être vigilant car dans les faits, la parcelle de terrain reste exposée aux pluies torrentielles, avec un risque de glissements de terrain ou d’inondations, qui peuvent causer des dommages irréversibles à la propriété.

> La fiscalité à considérer

En France, les revenus perçus au titre de la location d’une propriété non meublée supportent non seulement les prélèvements sociaux obligatoires de 17,20%, mais ils sont également soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La taxe foncière augmente et pèse sur la rentabilité. A côté, certains pays étrangers offrent une fiscalité territoriale particulièrement attractive, comme la Bulgarie avec un taux d’impôt sur le revenu de seulement 10%. La fiscalité internationale est un critère important à prendre dans une stratégie de diversification de son patrimoine. Est-ce que le pays dispose, par exemple, d’une convention fiscale de non double imposition signée avec l’administration fiscale française ? Quelle est la fiscalité applicable sur les revenus locatifs ?

Exemple de pays où acheter de l’immobilier à l’international

> USA

L’économie américaine est une destination financière très prisée. La fiscalité n’est pas particulièrement attractive, mais la plupart des États offrent une protection légale adéquate aux propriétaires fonciers. Le marché immobilier local est très dynamique et fluide.

L’économie du pays

Les Etats-Unis comptent plus de 340 millions d’habitants. C’est non seulement la première puissance économique et financière mondiale, mais c’est également une zone de consommation incroyablement dynamique (60% de son PIB provient de la consommation). Le territoire couvre une superficie totale de 9,83 millions de km², soit plus de 18 fois la superficie totale de la France ! Entre vivre dans les montagnes rocheuses ou bien dans un centre urbain très développé, ce n’est évidemment pas la même chose.

La situation de l’immobilier

Il faut savoir également qu’il existe aux USA des zones franches dans lesquelles la fiscalité est très légère avec un très fort déficit de logement. Ce déficit s’accentue car on assiste à un phénomène d’exode des populations des grandes villes vers des zones plus écologiques où ils pourront s’offrir un magnifique pavillon avec du terrain et la nature en ligne de mire ! Ce phénomène a tendance à s’accentuer avec l’intégration des nouvelles technologies dans le monde du travail. La fibre optique ou les connexions sans fil comme la 5G rendent possible le télétravail dans des conditions optimales.

L’Amérique intérieure devient de nouveau attractive. Totalement délaissé en temps ordinaire, les états ruraux américains sont désormais accessibles.

La Floride reste une destination incontournable au niveau immobilier. Beaucoup de jeunes Millennials s’installent en Floride pour profiter des plages ensoleillées et de la douceur de vivre de cet état américain. Le dynamisme économique de l’État y joue aussi pour beaucoup. De plus en plus d’américains envisagent de s’installer dans cet état pour en profiter.

Comment on achète aux USA ?

Les étrangers ont le droit d’acquérir une propriété aux Etats-Unis : appartement, maison individuelle. L’achat d’une propriété peut se faire en pleine propriété ou via une société qui se chargera donc de détenir votre bien à votre place.

L’obtention d’un numéro ITIN (pour Individual Taxpayer Identification Number) est indispensable pour acquérir une propriété aux États-Unis. Ce numéro est délivré par l’autorité fiscale américaine : l’IRS, aux personnes qui n’ont pas le droit d’obtenir un numéro de sécurité sociale américain. Pour l’obtention de ce numéro, il vous faudra remplir le formulaire W-7.

L’achat d’une propriété via une LLC est généralement recommandé pour des raisons fiscales, de sécurité et de confidentialité. Mais il faut savoir qu’il vous sera difficile de financer l’achat du bien immobilier via un crédit bancaire avec votre LLC, à moins d’accorder des garanties de paiement à la banque (hypothèque, caution). La LLC vous offre cependant un gros avantage : la sécurité de votre patrimoine. Dans la mesure où votre société va devenir le propriétaire du bien immobilier, les éventuels procès des locataires seront donc au nom de votre LLC. Sauf en cas d’erreur de gestion ou en cas d’hypothèque, si votre LLC est condamné à verser des dommages et intérêts à votre victime, vous n’engagez pas votre patrimoine personnel. Il est de toute façon indispensable de souscrire une assurance qui vous couvrira contre votre responsabilité civile. Enfin il faut savoir qu’au niveau fiscal, l’administration fiscale américaine considère les LLC avec option pour IR, comme des sociétés de personnes au niveau fiscal. Ces sociétés n’ont donc pas d’impôt sur les sociétés à verser, mais en revanche, les propriétaires de l’entreprise devront payer des impôts sur leur part des bénéfices dans leur déclarations de revenus.

La rentabilité espérée

L’investissement immobilier aux Etats-Unis peut générer un taux de rendement proches des 10% dans certaines villes. Il n’est pas rare de trouver des taux de rendement de plus de 8% sur de l’immobilier neuf de type maison avec jardin avec minimum deux chambres.

La progression des prix a été spectaculaire depuis la fin de la crise financière des subprimes, et encore aujourd’hui on constate des hausses de prix de plus de 20% par an dans certaines zones économiques du pays. Je pense qu’il est important de savoir chercher le rendement là où il se trouve et ne pas être moutonnier.

Les financements bancaires

Il est difficile pour un étranger non-résident d’obtenir un prêt bancaire destiné à financer l’acquisition d’une propriété immobilière. En fait, cela dépend principalement de votre statut fiscal aux USA : Green Card, résident fiscal… La plupart des banques américaines vont vous demander de présenter certains documents, comme le numéro de sécurité sociale ou le numéro ITIN, un document d’identification valide comme un passeport, vos derniers relevés de comptes bancaires, vos bulletins de paie, vos déclarations de revenu ainsi que votre cote de crédit. Il est difficile pour un étranger non-résident aux Etats-Unis de fournir une cote de crédit sans avoir au préalable nouer des relations bancaires stables avec un établissement bancaire situé aux Etats-Unis. Mais ce n’est cependant pas impossible. Le mode d’acquisition de votre bien va également jouer un rôle dans l’obtention de votre prêt immobilier : achat en pleine propriété ou bien achat via une société intermédiaire comme une LLC par exemple. Vous pourrez obtenir jusqu’à 70% du montant à investir sous forme de prêt bancaire.

Des exemples de biens

Durant la procédure d’acquisition d’un bien immobilier aux USA, il ne faut pas hésiter à élargir votre périmètre de recherche. La côte ouest est très fortement recherchée, mais c’est pas forcément dans cette zone que vous obtiendrez les meilleures performances. N’oubliez pas que les USA sont un grand pays et que les distances sont considérables. Il faut parfois faire plus de 50 kilomètres pour se rendre sur son lieu de travail. On constate souvent que l’Amérique rurale offre des opportunités immobilières uniques. Il y a peu de logements modernes dans des petites villes rurales américaines. Pourtant tous les professionnels locaux, comme l’infirmière libérale, le maçon ou le chaudronnier ont des salaires moyens à plus de 4 000 dollars par mois et ils ont donc largement les moyens de s’offrir un logement neuf et décent proche de leur lieu de travail. Investir dans le marché immobilier rural peut avoir du sens !

Les taxes aux USA

En matière de fiscalité, la France a signé avec les Etats-Unis d’Amérique une convention fiscale en vue d’éviter les doubles impositions et de prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune. Cette convention a été signée le 31 août 1994. La France est également membre du FATCA, le réseau fiscal américain d’échange automatique d’informations fiscales. La fiscalité est complexe aux Etats-Unis d’Amérique et les propriétaires fonciers font face à une fiscalité à plusieurs niveaux.

> Bulgarie

La Bulgarie reste encore à ce jour le pays le plus pauvre de toute l’Union Européenne. Le pays rattrape rapidement son retard, et il devrait rejoindre la zone euro d’ici le 1er janvier 2024.

L’économie du pays

La Bulgarie reste une destination immobilière à découvrir dans l’Union Européenne. Le pays a rejoint l’Union Européenne le 1er janvier 2007. Le pays est encore sous perfusion des subventions européennes qui jouent un rôle essentiel dans le développement du pays. A ce jour, le pays reste encore le pays le plus pauvre de toute l’Union Européenne, mais il connaît cependant une très forte croissance économique. Le marché immobilier bulgare peut faiblir mais les prix restent encore largement inférieurs à la moyenne européenne. Les point d’entrée dans le neuf restent donc intéressants.

La situation de l’immobilier

Dans la capitale du pays Sofia, les prix dans l’immobilier sont passés en moins de quatre ans de 850 euros par mètre carré dans le neuf à plus de 1400 euros aujourd’hui. Cette forte hausse des prix s’explique principalement par un déficit de logement neuf énorme. Le marché immobilier bulgare reste principalement dominé par un vieux parc immobilier hérité d’un passé « communiste » qui a mal vieilli et beaucoup de bulgares, d’étrangers et d’expatriés  cherchent donc à acquérir des biens immobiliers neufs répondant aux normes de l’Europe de l’Ouest. Le déficit de logement est donc énorme dans la capitale, d’autant qu’un programme neuf met plus de deux ans à sortir de terre. La Bulgarie devrait en plus rejoindre la zone euro début 2024 et de nombreux experts immobiliers s’attendent à une nouvelle hausse des prix immobiliers en Bulgarie.

La procédure d’achat d’un bien immobilier

La Bulgarie autorise les citoyens de l’UE à acheter sur son territoire des propriétés immobilières (appartements, maisons, terrains) dans les mêmes conditions que les citoyens bulgares. C’est de toute façon une réglementation européenne que la Bulgarie doit appliquer. En revanche, les citoyens de pays en dehors de l’UE ne pourront pas acquérir une maison avec un jardin ou un terrain constructible. Pour l’acquisition d’un terrain agricole, il faudra notamment avoir vécu en Bulgarie pendant au moins cinq ans. La procédure d’acquisition reste relativement simple pour les résidents de l’UE. Les frais d’acquisition sont plus faibles dans l’ensemble : il faut compter entre 0,10 et 3% d’impôt foncier, entre 0,10 et 1,50% de frais de notaire, 0,10% de droits d’enregistrement et l’agent immobilier facture en moyenne entre 3 et 5% (suivant la valeur de la propriété).

La rentabilité espérée

La Bulgarie reste une destination immobilière privilégiée en Europe pour de nombreux acheteurs internationaux. Le pays offre les meilleurs prix de l’Union Européenne et une offre immobilière très large : les villes animées comme Sofia ou Plovdiv, les stations de ski, les stations de sports d’été ou les campagnes plus reculées. On constate une forte hausse des prix immobiliers depuis 2015, d’après l’institut de statistiques bulgare NSI, les biens immobiliers situés dans la ville de Sofia ont enregistré une hausse de 85,66% (soit un taux de progression annuel de 9,24%). Les autres grandes villes du pays (plus de 120 000 habitants) connaissent une hausse des prix similaire. On trouve des logements avec un taux de rendement locatif qui se situe entre 4 et 7% par an, en fonction du type de logement et de sa localisation.

Le financement bancaire

Il est compliqué d’obtenir un financement bancaire car les banques européennes ne peuvent se couvrir entre elles. Il faudra financer son bien avec des capitaux propres.

Des exemples de biens

On trouve les meilleurs prix à l’achat dans des programmes neufs en cours de construction. Ce qui est normal, dans la mesure où l’acheteur prend non seulement un risque mais il immobilise également son argent pendant le temps de la construction. Dans la capitale bulgare, un appartement neuf fini composé d’une chambre se négocie à environ 120000 euros pour 70 mètres carrés, tandis qu’un appartement similaire en cours de construction se commercialise à environ 100000 euros.

On comprend vite qu’en achat revente le gain sera de 20% en moyenne.

La fiscalité en Bulgarie

La fiscalité en Bulgarie est particulièrement attractive. Il faut savoir qu’un propriétaire foncier est exonéré de taxe sur la plus-value immobilière à partir de trois ans de détention du bien immobilier.

L’impôt sur le revenu est fixé à 10%. Il n’y a pas de taxe d’habitation, et la taxe foncière prélevée par la municipalité reste encore à des niveaux marginaux.

La Bulgarie a signé une convention bilatérale tendant à éviter la double imposition des revenus et à prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôt sur le revenu et sur la fortune. Cette convention fiscale est entrée en vigueur le 1er mai 1988. La Bulgarie est également membre de l’accord d’échange automatique d’informations fiscales (TIEA) et du réseau américain FATCA.

> Ile Maurice

Basée en plein cœur de l’Océan Indien, l’île Maurice attire non seulement les touristes, mais également des investisseurs chevronnés à la recherche de nouvelles opportunités financières.

L’économie du pays

L’île Maurice reste une destination immobilière incontournable. La petite île est située en plein cœur de l’Océan Indien. Le français reste l’une des langues principales de l’île Maurice, même si la plupart de ses habitants parlent également le créole mauricien ou l’anglais. Il est donc très facile de communiquer avec les locaux.

La situation de l’immobilier

L’île Maurice attire chaque année plus de 1,4 million de touristes (en année pleine, hors contexte Covid). Beaucoup de touristes sont à la recherche d’une location en bordure de mer, dans les secteurs de Grand Baie, Flic-en-Flac, Pereybere, Trou aux biches, Tamarin, Le Morne ou sur la côte est avec Roches Noires ou Belle Mare. Ce sont des destinations incontournables pour les touristes. La demande de location saisonnière est donc forte tout au long de l’année, d’autant que le climat tropical de l’île Maurice reste facile à supporter pour les touristes avec deux saisons : la saison chaude avec des températures moyennes comprises entre 30 et 35° et la saison froide avec des températures plus clémentes d’environ 25°.

Beaucoup d’expatriés recherchent également des logements, ce qui stimule donc le marché local. Le prix des logements est en forte hausse depuis quelques années, du fait notamment de la hausse du coût des matériaux de construction et de l’inflation généralisée.

Depuis le début du conflit en Ukraine, de plus en plus de russes souhaitent également s’installer à l’île Maurice pour profiter de l’ensoleillement et de la douceur de vivre de ce petit paradis terrestre.

La procédure pour acheter un bien à l’île Maurice

L’acquisition d’une propriété immobilière sur l’île Maurice peut se faire via une acquisition de plein droit ou bien via une société intermédiaire qui deviendra ainsi propriétaire du bien immobilier.

Le gouvernement mauricien a mis en place un système réglementé pour autoriser les étrangers à acquérir un bien immobilier à l’île Maurice. Après les dispositifs du Real Estate Scheme (RES) et du Integrated Residence Scheme, l’île Maurice a mis en place, depuis 2015, le système du PDS (pour Property Development Scheme) qui permet aux étrangers de devenir propriétaire d’un bien immobilier situé dans une résidence privée.

Ce qui est intéressant, c’est que l’investisseur peut bénéficier d’un permis de résidence permanent sur l’île si il investit plus de 375000 USD dans l’acquisition de son bien immobilier.

La fiscalité à l’île Maurice

La fiscalité à l’île Maurice est très attractive. Les revenus locatifs sont imposés à un taux de seulement 15%. L’île Maurice a signé avec la France une convention fiscale pour éviter les doubles impositions en matière d’impôt sur le revenu et sur la fortune.

La rentabilité espérée

L’île est particulièrement attractive au niveau immobilier avec des rentabilités dépassant parfois les 8% sur des biens neufs avec des propriétés comprenant deux chambres à moins de 200000 euros à l’achat.

Les programmes de résidence à l’île Maurice

L’île Maurice tente d’attirer par tous les moyens les investissements étrangers pour dynamiser son économie. Le gouvernement a donc mis en place un programme de résidence destiné à attirer les investisseurs étrangers sur son territoire.

Les projets RES est un programme résidentiel qui donne le droit à un étranger d’acquérir une propriété immobilière située à l’île Maurice. Cela peut être un appartement, une maison, une penthouse ou encore un duplex. L’étranger devient ainsi éligible, ainsi que toutes les personnes à sa charge, au programme de résidence permanente si il investit plus de 375 000 dollars américains dans l’acquisition du bien. Ce programme de résidence donne le droit d’investir et de travailler sur l’île Maurice.

Le rôle du gestionnaire de patrimoine et du réseau local

Le gestionnaire de patrimoine a bien sûr un rôle à jouer dans l’accompagnement de l’expatrié. Il dispose de connaissances approfondies en matière d’immobilier international. Son expertise lui permet bien sûr d’accompagner le futur expatrié dans sa démarche d’acquisition immobilière.

> Le réseau local du gestionnaire de patrimoine

Une acquisition immobilière internationale présente des risques importants. Il est préférable de dépenser quelques milliers d’euros d’honoraires dans une stratégie d’accompagnement, que de risquer l’intégralité de son capital d’investissement dans des placements peu performants.

La sécurisation de son patrimoine est la règle essentielle pour préserver son patrimoine. Le gestionnaire de patrimoine dispose non seulement d’une expérience en matière d’acquisition, mais il peut surtout vous mettre en relation avec son réseau local (banquiers, agents immobiliers, fiscalistes, avocats spécialisés en droit des affaires,…). Cela vous donne ainsi l’assurance de pouvoir réaliser un placement immobilier dans des conditions de sécurité optimale.

Cyril Jarnias est un expert en gestion de patrimoine avec plus de 20 années d’expérience à son actif. Il est diplômé d’un double Master européen en gestion de patrimoine et en Finance. Il aide les particuliers et les chefs d’entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sécurité. Il se déplace régulièrement à l’étranger pour trouver de nouvelles opportunités pour développer le patrimoine de ses clients. Il alimente régulièrement le blog cyriljarnias.fr dans lequel il fait découvrir à ses lecteurs son point de vue sur la gestion de patrimoine et l’immobilier international.

Disclaimer : Nous attirons votre attention sur le fait qu’un investissement comporte un risque de perte de capital. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Cet article ne constitue pas une incitation en vue d’acquérir un quelconque produit financier.