SCPI : les 10 commandements pour se composer un portefeuille performant

Pour preuve, une collecte de 7,5 milliards d’euros au cours des trois premiers trimestres de 2022 qui dépasse la collecte déjà performante de 2021 de 7,37 Milliards¹.

Mais avec plus de 40 sociétés de gestion et 200 véhicules différents (au 31/12/2021)² comment choisir les SCPI sur lesquelles investir ?

Un professionnel pour t’accompagner tu choisiras

Caractérisées par une longue période de détention³, l’enjeu est donc de bien sélectionner les SCPI mais également d’envisager en amont tous les modes de détention et d’acquisition. Un conseiller en gestion de patrimoine vous permettra de répondre à ces questions en fonction de votre objectif et besoins à court, moyen et long terme.

Un mode d’acquisition adapté à tes objectifs tu détermineras

Véritable « couteau suisse » les SCPI peuvent être détenues directement ou via un contrat d’assurance vie, elles peuvent être souscrites par une personne physique ou par une personne morale ce qui aura des conséquences différentes en matière d’imposition, de transmission… enfin les SCPI peuvent être acquises en pleine propriété ou en nue-propriété.

Un financement à crédit tu envisageras

Profiter de l’effet de levier du crédit est un des arguments en faveur des investissements immobiliers. Plusieurs solutions sont possibles : du financement instantané par prêt à la consommation (jusqu’à 50 000 €) au crédit immobilier classique.

Les différences de stratégies d’investissement tu comprendras

Connaître les stratégies déployées par les sociétés de gestion et des SCPI permet d’envisager des investissements en adéquation avec ses convictions, qu’elles soient relatives à des performances de marché ou à une volonté de réaliser des investissements à impact environnemental et social.

Pour un portefeuille de SCPI tu opteras

Si un conseiller bancaire aura tendance à proposer un véhicule SCPI unique, un conseiller financier pourra concevoir sur mesure un portefeuille de SCPI et constituer une allocation en fonction de vos objectifs d’investissement bien entendu mais également selon les stratégies et performances des sociétés de gestion et des SCPI.

En fonction de ton profil une sélection de SCPI tu élaboreras

L’investissement pour un profil sécuritaire pourra être réalisée sur des SCPI dites patrimoniales à très forte capitalisation (jusqu’à 4 milliards⁴ et donnant un niveau de diversification et donc de mutualisation des risques important) caractérisées par un taux de distribution autour de 4,5% par an, tandis que pour un profil dynamique pourra choisir des SCPI plus opportunistes ou plus récentes⁵ (sous-entendu offrant moins de mutualisation des risques) mais pouvant proposer des rendements autour de 6%. Un profil équilibré pourra mixer les types de SCPI dans son allocation.

La diversification des classes d’actifs pour mutualiser les risques tu viseras

Être exposés à des marchés différents c’est se protéger en cas de perturbation sur un segment spécifique mais aussi bénéficier de l’attractivité à un instant T de certains actifs. Ainsi choisir d’investir sur un mix d’actifs de bureaux, de santé, résidentiels, de logistique… peut constituer une stratégie pertinente.

Une allocation pour la diversification territoriale tu construiras

Sur le même principe il est recommandé de s’exposer à des territoires différents et ainsi profiter de leurs performances ou se protéger d’une éventuelle dépréciation selon les évolutions du marché immobilier local. Grâce à un portefeuille de SCPI bien élaboré vous pourrez choisir votre niveau d’investissement à Paris, l’Ile-de-France, la région ou même à l’Europe.

Particularité territoriale : le cas de l’Allemagne tu étudieras

Certaines SCPI se concentrent uniquement sur l’Allemagne⁶ pour profiter du dynamisme de la première économie européenne mais également d’une fiscalité avantageuse. L’absence de prélèvements sociaux et la convention fiscale entre la France et l’Allemagne pour éviter la double imposition (c’est la société de gestion qui règle l’impôt allemand avant le versement des dividendes) ont pour effet de donner un rendement considéré triple net (net de frais, net de charges, net d’impôt) qui peut s’avérer selon sa fiscalité plus attractif qu’un rendement de SCPI 100% France.

Les délais de jouissance pour éviter les mauvaises surprises tu comprendras

Il faudra patienter entre 3 et 6 mois après la réalisation de l’investissement pour percevoir les premiers revenus de ses parts de SCPI. C’est ce que l’on appelle le délai de jouissance. Cette période est nécessaire pour les sociétés de gestion pour, grâce aux fonds collectés, acquérir les actifs immobiliers et percevoir les premiers loyers. Anticiper les délais de jouissance c’est piloter ses efforts de trésorerie notamment dans le cas d’un financement à crédit. Il sera aussi possible de mettre en place un différé et d’ainsi gérer l’impact délai de jouissance sur son effort de trésorerie.

> Sources

1. Source ASPIM
2. Source ASPIM
3. Durée de détention recommandée 10 ans, durée moyenne constatée 17 ans
4. Exemples : Epargne Foncière de La Française AM, 2021 : 4 ,5 Milliards de capitalisation, tx distribution 4,40% ou Immorente de Sofidy, 2021 : 3,7 Milliards de capitalisation, tx distribution 4,64 %
5. Exemples : Activimmo d’Alderan, 2021 : 327 M° d’€ de capitalisation, tx distribution 6,02% ou Kyaneos Pierre de Kyaneos AM, 2021 : 150 M° d’€ de capitalisation, tx distribution 5,94% ou
6. Exemples : Novapierre Allemagne de Paref Gestion ou LF Europimmo de La Française AM