Réaliser son bilan patrimonial

Pour bien faire son bilan patrimonial, il faut partir d’un tableur et regrouper son patrimoine selon les catégories : l’immobilier (résidence principale, secondaire et l’immobilier locatif) ; les actifs financiers, tels que les livrets, l’assurance-vie, les comptes en banque etc… Il faut indiquer leur valeur.

Il faut calculer l’ensemble de ses revenus annuels.

Il faut faire de même pour ses charges (les frais du quotidien, les assurances, les charges syndicales et ne pas oublier les impôts).

Ceci permettra :

• de s’assurer de votre capacité d’épargne et donc d’investissement,
• d’analyser s’il convient de vendre une partie du patrimoine afin de dégager de nouvelles capacités d’investissement,
• de déterminer si certains biens pourraient être donnés en nantissement/hypothèques pour permettre l’obtention d’un prêt. Il faut savoir qu’on peut son contrat d’assurance-vie pour obtenir parfois jusqu’à 60% de sa valeur et ne rembourser que les intérêts (le capital pouvant être remboursé quand on le souhaite).

Etablir la durée de l’investissement

C’est d’abord et naturellement tenir compte de son âge.

Il n’y pas de règle mais d’une manière générale on réfléchit à son patrimoine après 30 ans. En effet, on a une vie professionnelle établie, on est marié et on a des enfants en bas âge et là on prend conscience qu’il faut bâtir pour l’avenir.

A 30 ans on peut « se refaire » donc on peut prendre plus de risques : crypto, produits structurés, start-up. Bien évidemment il faut aussi être conservateur sur une partie de son patrimoine.

A 40 ans on va préparer sa retraite donc on va miser sur des investissements long-terme et plus prudents ; générateurs de revenus à terme : immobilier locatif (il faudra bien 15 ans pour rembourser le crédit y afférent) , private equity (le retour sur investissement c’est 10 ans en moyenne).

A 50 ans, on doit préparer sa transmission et donc structurer son patrimoine notamment par le biais notamment de donation. Et mettre en place une assurance-vie.  On rappelle que l’assurance-vie est une « enveloppe » dans laquelle on peut « loger » diverses valeurs comme des actions, des parts de sociétés comme des SCPI, etc…

Donc l’âge doit nous indiquer quel type d’investissement privilégier à quel moment.

Un patrimoine se construit dans la durée. On ne peut avoir une vision à court-terme.

Mettre en place une diversification

Diversifier c’est déjà diversifier en fonction des pays.

La géographie c’est d’abord la monnaie. Il y a deux grandes monnaies dans le monde : Le Dollar américain (USD) et l’Euro (EUR). On ne doit pas être investi en totalité dans l’une ou l’autre monnaie : 30 à 40% dans l’une et le reste dans l’autre (celle que vous utilisez communément pour vos dépenses).

Investir à l’étranger ce n’est pas forcément transférer son argent à l’étranger. On peut parfaitement placer son argent dans des structures spécialisées dans son pays mais en vue de réaliser un investissement dans un autre pays.

On peut investir en bourse en ciblant un pays ou une région du monde. Si on croit au modèle économique américain notamment dans le domaine des hautes technologies, on peut trouver des fonds d’actions ou d’obligations qui sont spécialisés dans des sociétés américaines opérant dans ce secteur.

On peut acheter de l’immobilier à l’étranger en investissant en France : en souscrivant à des parts de sociétés de placement immobilier (SCPI) de son pays de résidence dont l’objet est d’acquérir des biens immobiliers à l’étranger, de les louer et de reverser les loyers (80% au minimum selon la Loi) à ses investisseurs.

La diversification c’est diversifier ses investissements selon leur nature : bourse, immobilier, œuvre d’art, or, etc…

On peut aussi investir en bourse non pas sur une action mais plutôt sur des fonds d’actions (ou d’obligations) qui diversifient leurs investissements et donc limitent votre risque.

Déterminer la rentabilité

La rentabilité (qui est le rapport entre le revenu annuel et le montant du bien acheté) doit s’apprécier au regard des différentes charges susceptibles de s’appliquer et aussi compte tenu de la fiscalité.

L’argent a un prix ! et personne ne l’achète au-dessus de son prix ! Vous n’obtiendrez jamais une rentabilité hors du commun. Vous pouvez gagner au mieux quelques points de plus que votre voisin, selon le niveau de risque ou le type de support que vous prenez.

Actuellement, en 2023, on se tourne vers les emprunts d’état à long-terme américains, canadiens et australiens qui rémunèrent plus que leur équivalent en zone Euro. On peut espérer 4 à 5% par an sans risque.

Pour l’immobilier locatif, vous vous rendrez compte qu’en terme de location d’habitation non saisonnière votre rentabilité fluctuera selon les pays entre 2 et 7 %.

Par exemple, si on investit dans le marché parisien de l’habitation, on obtiendra guère plus de 2 à 3% nets d’impôt (avec une fiscalité optimisée). Par contre, si on investit à Houston ou à Miami on pourra obtenir de 5 à 7 %.

Analyser la fiscalité

Généralement quand on vous présente des produits d’investissement on vous annonce toujours des rendements hors fiscalité.

En effet, la fiscalité est propre à l’investisseur.

La fiscalité sera naturellement différente si on investit en direct (c’est-à-dire à titre personnel) plutôt que par le biais d’une société ; ce qui peut être une bonne approche d’optimisation fiscale. Mais en fin de compte tout dépend de votre fiscalité personnelle puisque vous serez au bout de la chaîne.

Alors tout dépendra donc de votre lieu de résidence fiscale. Dans la mesure où on investit à l’international on risque d’être confronté à deux systèmes de taxation, celui de son pays de résidence mais également celui du pays où se situe l’investissement.

Bien évidemment il existe des conventions fiscales de non-double imposition entre les Etats.

On peut néanmoins déterminer certains principes qui souffrent très peu d’exception :

Les impôts sur tout ce qui est salaire et pension de retraite sont généralement payés uniquement dans le pays de résidence fiscale du bénéficiaire.

Tout ce qui est revenu foncier et profit de nature immobilière sont imposés exclusivement dans le pays où se situe les biens immobiliers concernés.

Enfin, les dividendes, les intérêts, et assimilés sont imposés dans les deux pays. Dans le pays de l’investissement par le biais d’une retenue à la source , et dans le pays où vit le bénéficiaire (qui bénéficiera d’un crédit d’impôt au regard de l’impôt prélevé dans l’autre pays).

Mettre en perspective la transmission

Réfléchir à ce qu’on souhaite transmettre et agir en conséquence, notamment en réalisant des opérations de donation ou d’achat en commun.

La donation va permettre que tel héritier puisse effectivement hériter de tel bien.

Les droits de succession peuvent s’avérer élevés et dès lors donner de son vivant peut s’avérer plus intéressant. C’est notamment le cas en France lorsqu’on utilise la technique dite du démembrement (avec une répartition entre l’usufruitier qui perçoit les fruits et le nu-propriétaire qui conserve la propriété).

On peut aussi acquérir un bien en commun avec ses enfants notamment en créant une société qui sera financée par un crédit (des parents ou de la banque). On loue le bien et les loyers permettent de rembourser l’emprunt. De ce fait il n’y a pas d’impôt sur la transmission.

Faire appel à des experts

Avant tout investissement conséquent le mieux est d’en parler à son comptable, son avocat ou son notaire ; non pas qu’ils soient des experts émérites dans les divers domaines où vous souhaitez investir mais ils auront de bons réflexes et, comme un médecin généraliste, sauront vous diriger vers le bon spécialiste si nécessaire.

Selon la taille de votre patrimoine, l’intervention d’un expert est recommandée.

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Frederic Elbar
conseil fiscal international
Maghreb Consulting
www.maghreb-consulting.com