Comment acheter un bien en France depuis l’étranger ?

Sur les 1,5% de biens appartenant à des non-résidents en France, 42% étaient détenus par des personnes nées en France selon une étude menée par le ministère de la Transition écologique en 2021. « Les Français de l’étranger gardent un très fort attachement à la France », confirme Manuel Ravier, cofondateur d’Investissement locatif, entreprise de conseil en immobilier. « Certains investissent en cas d’éventuel retour, d’autres s’en servent comme pied-à-terre en France, mais il y a aussi des Français qui mettent un logement en location en attendant que leurs enfants s’y installent pour faire leurs études en France. Il y a aussi du placement pur, parce que fiscalement la France constitue un marché très intéressant. »

Tout faire à distance

L’un des avantages réside dans la sécurité notariale : « Nous avons la chance d’avoir un système notarial relativement lourd, mais comme tout est consigné dans des registres et que les notaires peuvent tout vérifier pour leurs clients, il est possible de tout faire à distance », explique Manuel Ravier. Des visites virtuelles à la gestion des travaux travaux en passant par la signature de l’acte de propriété, les investisseurs sont en mesure de tout réaliser depuis leur pays d’expatriation. Il existe pour toutes ces démarches diverses entreprises spécialisées dans l’accompagnement des nouveaux acheteurs. En revanche, le fait de résider à l’étranger peut constituer un défi pour obtenir un prêt auprès de banques françaises.

« Si elle n’est pas impossible, l’obtention d’un prêt immobilier quand on est non-résident demeure difficile », avertit l’entreprise d’investissement immobilier Les Secrets de l’Immo, sur son site internet. « Les banques demandent généralement entre 35% et 40% d’apport ou de contrepartie : si on veut investir 200 000 euros par exemple, il faut avoir au moins 80 000 euros disponibles », ajoute Manuel Ravier. De plus, l’expert précise que selon la localisation du non-résident, il est possible de devoir payer des impôts dans son pays d’expatriation : « C’est une information qu’il convient de vérifier auprès de son comptable local mais en Grande-Bretagne par exemple, les propriétaires peuvent payer des impôts sur leurs biens en France. »

Choisir son type de placement

Concernant les types de placements, Manuel Ravier précise qu’il existe trois alternatives : la location nue, la location meublée ou saisonnière. « La plupart des non-résidents choisissent la location meublée, plus intéressante fiscalement. »La location nue présente quelques avantages, comme un « turn-over des locataires moins élevé » ou le fait d’épargner certaines contraintes administratives pour créer son statut de loueur comme l’explique Les Secrets de l’Immo. En revanche, elle est soumise à l’impôt sur le revenu en revenu foncier, plus élevé que le régime auquel appartiennent les locations meublées.

La location non meublée appartient à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). « Quand on détient des biens à travers le régime LMNP (loueur meublé non professionnel), il est possible d’amortir le bien et les meubles », précise l’expert. Réaliser des travaux et équiper le logement permet au propriétaire de déduire des charges et de réaliser de meilleures marges. Ce type de location permet également de percevoir des loyers plus élevés. C’est aussi le cas de la location saisonnière, qui reste néanmoins « plus compliquée » à mettre en place selon l’expert : « Chaque ville pratique des règles différentes sur la location saisonnière, même si nous aidons quand même des personnes à en réaliser à Marseille, Toulon, Nice ou même en Bretagne par exemple. »